Anwalt Mietrecht Rottweil

Unter einem Formularmietvertrag versteht man in der Regel ein Vertragswerk, welches für eine Vielzahl von Mietverträgen vorgesehen ist, also letztlich einen Standardvordruck für den Vermieter darstellt. Solche Verträge sind auch im Handel erhältlich. Die Bestimmungen solcher Verträge unterliegen aber den strengen Vorgaben der §§ 305 ff. BGB. Ein „normaler Mietvertrag“ wäre hingegen ein individuell vereinbarter/ausgehandelter Mietvertrag, der im jeweiligen Einzelfall durch Verhandlungen der Vertragspartner angepasst wird.

Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei monatlichen Raten ab Übergabe der Mietsache zu bezahlen. Bei Barzahlung empfiehlt es sich immer, eine Quittung zu verlangen. Die Kaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut als Spareinlage zum üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Die getrennte Anlage stellt sicher, dass die Kaution auch im Fall der Insolvenz des Vermieters noch an den Mieter erstattet werden kann.

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel zu Ihrer Wohnung. Er ist nicht berechtigt, Ihre Wohnung in Ihrer Abwesenheit aufzusuchen. Für den Fall der Gefahr in Verzug (Brand, Wasserrohrbruch etc.) müssen Sie dem Vermieter aber die Möglichkeit des sofortigen Zugangs erhalten. Hierzu können Sie einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn hinterlegen und dies dem Vermieter mitteilen.

Der Vermieter darf die Wohnung nur dann besichtigen, wenn er einen nachvollziehbaren Grund hierfür hat. Auf regelmäßige Besichtigungen hat der Vermieter keinen Anspruch. Nachvollziehbare Gründe können der Verkauf der Mietsache oder die Beendigung des Mietverhältnisses sein, weil für diese Fälle Besichtigungen mit Interessenten notwendig sind. Auch die geplante Durchführung von zu duldenden Instandhaltungsarbeiten können den Vermieter berechtigen, die Mietsache mit dem Handwerker zu besichtigen.

Wenn Angehörige zu Ihnen in die Wohnung ziehen, bedarf es der Zustimmung des Vermieters bis zur Grenze der Überbelegung nicht. Hierbei handelt es sich um den Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder). Soll der Freund oder die Freundin zu Ihnen ziehen, so bedarf das zwar der Zustimmung des Vermieters. Falls kein wichtiger Grund entgegensteht, besteht aber ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Grundsätzlich kann der Vermieter im Mietvertrag regeln, dass Haustiere nur mit seiner Zustimmung gehalten werden dürfen. Ein ausnahmsloses Verbot durch eine Klausel oder die Formulierung "keine Hunde und Katzen dürfen gehalten werden" in einem Formular-Mietvertrag ist jedoch unwirksam.

Die Haltung von Kleintieren wie z.B. Ziervögel, Meerschweinchen oder Hamstern ist grundsätzlich erlaubt - auch wenn dies nicht im Mietvertrag erwähnt wird.

Hat der Vermieter die Zustimmung zur Tierhaltung erteilt, kann er diese grundsätzlich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen.

Hält der Mieter trotz fehlender Zustimmung ein Haustier, kann der Vermieter die Entfernung des Haustiers verlangen oder den Mieter u.U. kündigen.

Wenn sich im Mietvertrag keine Vereinbarungen über Heizperiode und Raumtemperatur finden , so gilt als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April. Der Vermieter sollte in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr Raumtemperaturen von mindestens 20 Grad Celsius ermöglichen. Nachts sollten mindestens 18 Grad erreicht werden.

Das Recht zur Minderung der Miete setzt einen erheblichen Mangel der Mietsache voraus. Denkbar ist auch, dass mehrere Mängel zusammen eine erhebliche Beeinträchtigung ergeben, die zu einem Minderungsrecht führt. Je nach Schwere des Mangels kann die Miete bis zu 100% gemindert werden. Zu den einzelnen Minderungsquoten existiert umfangreiche Rechtsprechung.

Falls Ihr Mieter einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt, können Sie seine Zustimmung durch ein Urteil des zuständigen Gerichts ersetzen lassen. Da die Voraussetzungen für die einzelnen Mieterhöhungstatbestände kompliziert sind, empfiehlt es sich, bereits das Mieterhöhungsverlangen durch einen kundigen Rechtsanwalt vorbereiten zu lassen.

Die Grundregel lautet, dass nur die Betriebskostenpositionen umgelegt werden können, die auch vereinbart sind. Im Wohnraummietrecht gilt hierzu § 2 BetrKVO, der die Positionen aufzählt. Verwaltungskosten gehören hierzu nicht. Im gewerblichen Mietrecht können auch die Kosten der Verwaltung umgelegt werden, soweit diese auf ein gewisses Maß begrenzt werden.

Wenn der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturklausel enthält, ist der Vermieter in der Pflicht die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Durch wirksame vertragliche Vereinbarung kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden. Die wirksame Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter muss die Mietzeit, den tatsächliche Zustand der Wohnung und die auszuführenden Arbeiten hinreichend berücksichtigen. Von einer wirksamen Vereinbarung umfasst ist das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Auch Dübel-Löcher müssen geschlossen werden. Nicht hiervon umfasst sind beispielsweise das Streichen der Fenster von außen, das Abschleifen und Versiegeln von Parkett oder die Grundreinigung des Teppichbodens.

Ob Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, hängt somit von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Hier kommt es auf die genaue Formulierung an, da der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen viele Formulierungen als unwirksam eingestuft hat. Dies gilt sowohl für die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses als auch für die sogenannte Endrenovierung.

Der Mieter kann unabhängig von der Mietdauer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Mietvertrag kündigen. Mieter und Vermieter können jedoch vereinbaren, dass für einen gewissen Zeitraum nach Mietvertragsabschluss die Kündigung ausgeschlossen wird (Kündigungsverzicht). Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Zudem muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages haben, beispielsweise Eigenbedarf oder wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält.

Beim Erwerb einer Immobilie kann der neue Eigentümer dem Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären. Hierbei sind die nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen zu beachten. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ist allerdings die richtige Formulierung.

Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis nur aus bestimmten Gründen beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Solange Sie Ihre Miete bezahlen, kann Ihnen der Vermieter bei Eintritt von Arbeitslosigkeit jedoch nicht kündigen.

Wie lange es nach der Eigenbedarfskündigung dauert, bis Sie Ihre Immobilie selbst nutzen können, hängt vom Einzelfall ab. Ist die Eigenbedarfskündigung richtig formuliert, kann Ihnen das Gericht bereits nach vier Monaten ein Räumungsurteil ausstellen. Mängel der Kündigung können im Prozess leider nicht repariert werden, weshalb bereits die Kündigung durch einen kundigen Rechtsanwalt in Ihrem Namen erklärt werden sollte.

In § 563 BGB befinden sich hierzu die entsprechenden Regelungen. Es treten Angehörige in das Mietverhältnis ein.

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

Es besteht indes ein Widerspruchsrecht innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters. Der Vermieter hat den Eintritt von Ehegatte/Lebenspartner oder Kindern zu akzeptieren und lediglich dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person der eintretenden wichtige Gründe liegen, die es dem Vermieter unzumutbar machen, den neuen Mieter zu akzeptieren, wozu insbesondere die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Zahlung der Miete zählt.

Im Wohnraummietrecht braucht der Vermieter für eine ordentliche fristgerechte Kündigung ein berechtigtes Interesse. Dieses kann entweder im Eigenbedarf, einem wirtschaftlichen Interesse oder im Verhalten bzw. der Person des Mieters liegen.

Außerordentliche fristlose Kündigungen sind möglich, wenn der Mieter seine Vertragspflichten grob verletzt. Grobe Verletzungen liegen beispielsweise vor bei erheblichen Störungen des Hausfriedens, vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache und Zahlungsverzug. Voraussetzung einer fristlosen Kündigung ist weiter, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten trotz einer ihm erklärten Abmahnung weiterhin verletzt. Nur beim Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht erforderlich.

Im gewerblichen Mietrecht benötigt der Vermieter für eine Kündigung kein berechtigtes Interesse. Hier sind lediglich die Kündigungsfristen einzuhalten.

Für außerordentliche fristlose Kündigungen gilt das oben zum Wohnraummietrecht ausgeführte.

Eine Räumungsklage sollte zeitnah erhoben werden, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht herausgibt. Durch das Räumungsurteil werden diese Tatsachen festgestellt und der Mieter verpflichtet, die Mietsache in geräumtem Zustand zurückzugeben. Leistet der Mieter dem noch immer keine Folge, kann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung des Mietobjektes beauftragt werden. Leider fordert der Gerichtsvollzieher auch für eine Wohnung mittlerer Größe bereits einen Kostenvorschuss in fast fünfstelliger Höhe an. Dies lässt sich durch eine geschickte Art der Zwangsvollstreckung umgehen.

Der Hausgang gehört zu den Verkehrsflächen. Die Verkehrsflächen dienen dem allgemeinen Gebrauch und sind auch Rettungswege. Sie dürfen nicht zugestellt werden. Die Schuhe gehören in die Wohnung.

Wenn der Mieter weder einen Stellplatz noch eine Garage gemietet hat, darf er seinen Pkw nur mit Zustimmung des Vermieters auf dessen Grundstück abstellen. Fordert der Vermieter den Mieter auf, seinen Pkw zu entfernen, muss der Mieter dem nachkommen. Tut er dies nicht, so ist der Vermieter auch berechtigt, den Pkw abschleppen zu lassen.

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht dann zu, wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht erfüllt. Dabei können die Vertragspflichtverletzungen ganz unterschiedlich sein und reichen über nicht behobene Mängel bis zum fehlenden Nachweis der getrennten Anlage der Kaution.

Zunächst setzt eine Mieterhöhung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters voraus. Zu unterscheiden ist zwischen der gewöhnlichen Mieterhöhung und der Modernisierungsmieterhöhung. Für beide gelten unterschiedliche Regeln. Beide Verfahren sind stark formalisiert, sodass es sich für den Mieter lohnt, die Einhaltung dieser Formalien prüfen zu lassen. Wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf, kann pauschal nicht beantwortet werden, sondern hängt von der Art der Mieterhöhung, dem Ort, dem Zeitablauf seit der letzten Mieterhöhung und vielem mehr ab.

Über die Kaution muss der Vermieter spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung Abrechnung erteilen.

Untervermietung ist nur nach ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters zulässig. Ansonsten liegt vertragswidriger Gebrauch vor, der nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen kann.

Eine Eigenbedarfskündigung setzt den eigenen Bedarf des Vermieters oder eines seiner Familienangehörigen zumindest zum Zeitpunkt der Kündigung voraus.

Haustiere dürfen nur nach der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden. Ausgenommen sind hiervon Kleintiere wie Fische, Hamster oder kleine Vögel.

Falls der Mieter die satzungsmäßige Mülltrennung nicht beachtet, kann das zur Abmahnung und bei beharrlicher Zuwiderhandlung zur Kündigung des Vermieters führen.

Falls der Mieter die satzungsmäßige Kehrwoche nicht beachtet, kann das zur Abmahnung und bei beharrlicher Zuwiderhandlung zur Kündigung des Vermieters führen.

Auch ein mündlicher Mietvertrag ist gem. § 550 BGB bindend, gilt als unbefristet geschlossen und kann vom Vermieter frühestens nach 12 Monaten unter den weiteren Voraussetzungen der §§ 573ff BGB ordentlich gekündigt werden.

Nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung kann die Vereinbarung einer sog. Reservierungsgebühr unwirksam sein. Sprechen Sie uns an, ob auch Sie die Reservierungsgebühr zurückverlangen können.